廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

 

　　上周去廈門出差，房?jī)r(jià)漲幅超過了我的想象力，島內(nèi)豪宅7-12萬/平米，已經(jīng)追趕上一線城市，廈門的資金吸附力這么強(qiáng)悍了嗎？是哪些人在買呢？

 

　　廈門面積不大，約1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一點(diǎn)。廈門總共只有6個(gè)區(qū)，核心的島內(nèi)只有2個(gè)區(qū)，湖里和思明，面積132平方公里；島外4個(gè)區(qū)，集美、同安、翔安、海滄。

　　截至2016年，廈門常住人口392萬人。

　　廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　先來看這三年來廈門房?jī)r(jià)漲了多少。

　　2015年1月份，廈門在全市取消了限購，但限購限貸政策取消并沒有在廈門樓市起到立竿見影的效果。

　　據(jù)廈門當(dāng)?shù)氐亩鄠€(gè)人士告訴櫻桃大房子，廈門2015年5月之后行情開始有點(diǎn)啟動(dòng)，五緣灣片區(qū)一平方漲了8000到1萬。但真正開啟暴漲是2016年4月份，導(dǎo)火索是島外同安區(qū)保利叁仟棟旁邊的一宗土地，樓面價(jià)拍出了2.5萬/平米，遠(yuǎn)超面包價(jià)格，拍地后，所有島內(nèi)新盤開盤一夜之間加價(jià)五千塊，島外加價(jià)三千，正式開啟了瘋狂的漲價(jià)之路。

　　2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。其中4月份，廈門的二手房成交量達(dá)到全年最高，為9634套。

 

　　二手房，廈門不管是島內(nèi)還是島外，這兩三年期間，價(jià)格普遍都已經(jīng)翻倍。

　　1、思明區(qū)，會(huì)展中心片區(qū)，海峽國(guó)際社區(qū)二期 3室2廳 166平米，2009年的盤，掛牌1380萬，最新成交是2017年6月14日，成交價(jià)1323萬，單價(jià)79699元/平米，成交周期69天。同樣的166平米，2016年5月份，掛牌價(jià)950萬，成交價(jià)970萬，成交周期只有19天，價(jià)格是5.8萬。而2015年9月，155平米的二房，成交價(jià)550萬，單價(jià)3.5萬。2015年9月到2017年6月，從3.5萬漲到近8萬，漲幅2.28倍。

　　2、思明區(qū)，華僑海景城 3室2廳 141.2平米，2004年的盤，2015年10月，成交價(jià)465萬，3.29萬/平米，掛牌478萬成交周期81天。4室2廳 135.02平米，2017年3月30日成交價(jià)，897萬，單價(jià)6.6萬，掛牌950萬成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期間，從3.3萬，漲到6.6萬，剛好翻倍。

　　3、湖里區(qū)，五緣灣片區(qū)的中鐵元灣2015年10月的新開盤價(jià)格大概是5.4萬/平米，2012年9月，166平米的平層的價(jià)格是2.3萬/平米，2013年，新房?jī)r(jià)格大概是三四萬，我這次去廈門踩盤，中鐵元灣的價(jià)格現(xiàn)在是八九萬。

　　五緣灣屬于島內(nèi)的豪宅片區(qū)，以兩三百平米的大戶型居多，普遍單價(jià)在7-10萬，個(gè)別的如中駿·天譽(yù)有房源放盤價(jià)12萬多；恒禾七尚號(hào)稱亞洲十大豪宅之一，鏈家上有一套三百多平米的放盤價(jià)是7萬多；建發(fā)·中央灣區(qū)9萬左右；中鐵·元灣、國(guó)貿(mào)天琴灣放盤價(jià)都是7-9萬多不等；國(guó)貿(mào)新天地七八萬；國(guó)貿(mào)潤(rùn)園7-10萬。全是上千萬一套。

　　4、翔安區(qū)，櫻桃一個(gè)粉絲在2015年5月份，首開花郡清盤時(shí)搶了兩套，1.2萬/平米，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)是3萬。

　　5、集美區(qū)，萬科金域華府，我2011年去看過，價(jià)格是1.2萬/平米，中間幾年都比較穩(wěn)定，最近三年漲幅較大，今年9月份成交的一套89平米2房，單價(jià)是3.6萬/平米。

　　6、海滄區(qū)，濱海社區(qū)附近，2017年6月3日，綠苑新城一組團(tuán) 3室2廳 127.41平米，掛牌620萬，成交591萬/平米，單價(jià)4.6萬；綠苑新城三組團(tuán) 3室2廳 129.81平米，2016年1月，290萬，單價(jià)2.2萬。一年半的時(shí)間，價(jià)格翻倍。

　　廈門島外普遍從1萬多，漲到3萬多。由于基數(shù)較低，漲幅大多翻倍，高的甚至是兩三倍。

 

　　廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　土拍，可以反映一個(gè)市場(chǎng)的瘋狂程度。2016年8月，是廈門土拍的最高潮，8月26日，廈門一舉拍出島外6幅商住地塊，5幅地塊直破3萬，其中，翔安2016XP04地塊以42.18億元的總價(jià)被競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)3.8萬/㎡，成為廈門史上單價(jià)地王。翔安南部新城三幅地塊樓面價(jià)均在3.5萬元/㎡以上。

　　這樣的土地成本，與周邊二手房?jī)r(jià)格相差無幾，但由于市場(chǎng)信心爆棚，普遍預(yù)期未來的房?jī)r(jià)至少要漲到四五萬。

　　但2016年10月份，廈門迎來調(diào)控，又被套上了緊箍咒，新房開始限價(jià)，島外四大新城的新房高層價(jià)格都被控制在3.4-3.7萬/平米的紅線范圍內(nèi)。土地出讓也限價(jià)，但推出了起拍價(jià)2萬的機(jī)制，所以市場(chǎng)并未冷靜下來，余熱不斷。

　　因此進(jìn)一步調(diào)控不可避免，2017年3月25日，廈門出臺(tái)限售調(diào)控措施，成為全國(guó)第一個(gè)凍結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市。至此，廈門樓市已是強(qiáng)弩之末。

　　到2017年5月份，這頭狂奔的瘋牛，終于被按下了高昂的頭，市場(chǎng)正式平息。

 

　　目前市場(chǎng)行情

　　現(xiàn)在的廈門行情，已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，入市意愿較低。

　　與其它一二線城市一樣，廈門成交量今年也在明顯下降，據(jù)樂居統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月份，廈門二手房累計(jì)成交面積355.4萬平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計(jì)成交面積260.7萬平方米，同比下降47%。

　　量在價(jià)先，長(zhǎng)時(shí)間沒有量，價(jià)格就難抗住，島外的成交價(jià)大多回調(diào)了15%-20%。新房開盤去化率也不高，能達(dá)到7成就算不錯(cuò)了。下面是廈門當(dāng)?shù)仃P(guān)注市場(chǎng)的幾個(gè)購房者跟我反饋的情況。

　　購房者1、我最近一直在關(guān)注房?jī)r(jià)，主要看了島外的集美新城，因?yàn)槭赘队邢?，所以重點(diǎn)看了橡樹灣一期，中航城c區(qū)，中交和美新城的兩房，不管是兩房還是三房，相較三四月份，基本都降了15%，4月份航城c區(qū)300萬，現(xiàn)在245萬，比較差的237可以成交。還有個(gè)盤離地鐵1公里，89平，之前310萬，現(xiàn)在260萬，在考慮要不要入手，我們雖然是剛需，置辦婚房，但也不著急，19年才結(jié)婚。價(jià)格其實(shí)是這兩個(gè)月才開始松動(dòng)的，我覺得還只是開始，以后會(huì)跌更多，怕現(xiàn)在入市還太早，但又怕漲。

　　購房者2、在海滄區(qū)天湖城有一套94平米的兩房，三月份因?yàn)樾星樘偪駴]有賣出去，當(dāng)時(shí)掛370萬，現(xiàn)在掛378萬，但看房量很少?zèng)]有賣出去，不敢輕易調(diào)價(jià)，想置換到海滄雙十學(xué)位，周邊的綠苑新城，維多利亞單價(jià)都要4.3萬，業(yè)主價(jià)格沒有松動(dòng)，所以自己也不想調(diào)價(jià)賣，但不降價(jià)又賣不出去。

　　購房者3、我6月份賣了一套島內(nèi)蓮花廣場(chǎng)附近的房子，掛了三個(gè)月只有4個(gè)人過來問，別人掛的單價(jià)均價(jià)52000，中介說我的48000一定可以賣掉，結(jié)果38000成交。選擇掛八萬的房子，如果比較急變現(xiàn)，實(shí)際成交有7萬就不錯(cuò)了。

　　購房者4、集美新城4月份是虛高的，其他成熟的小區(qū)，價(jià)格還比較穩(wěn)，比如集美大橋橋頭的泉水灣，89平，都要340左右，那個(gè)小區(qū)現(xiàn)在普遍是280，4月份的是320萬左右，我準(zhǔn)備跟房東砍價(jià)到260，這個(gè)價(jià)格接近16年年底的價(jià)格，但是很糾結(jié)的是，如果房東到了這個(gè)價(jià)格，我要不要現(xiàn)在買，一個(gè)是稅，另一個(gè)是難以預(yù)估房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　購房者5、好地段好學(xué)區(qū)的沒有降價(jià)，其他比較差的有降，真正自住的業(yè)主不急賣的都沒有降價(jià)，降價(jià)主要是投資客急賣的，一個(gè)樓盤一兩套比較低價(jià)的筍盤。

　　廈門有個(gè)房企告訴櫻桃大房子（ytdfz8），他們?cè)趰u外賣的一個(gè)樓盤，是2014年拍的地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)是1.4萬/平米左右，當(dāng)時(shí)測(cè)算賣2萬才稍微有點(diǎn)利潤(rùn)，但等到2016年初，他們拿預(yù)售證時(shí)，就按2.5萬/平米開盤了，行情好了，大家都搶著要，賣到今年已經(jīng)漲到了3.5萬/平方。

　　根據(jù)這個(gè)房企的統(tǒng)計(jì)，購房者中，大概30%是自住，包括首套和換房的，70%是投資炒房的，一種是打算以后來住，一種是純投資，投資客中有50%是拿到預(yù)售證后準(zhǔn)備賣。

　　而購房群體來源，有60%是來自福建省內(nèi)，特別是臨近的泉州、漳州，有錢人都喜歡來廈門買房，其他地級(jí)市的雖然可能不是住，但打算子女將來可能來廈門讀書需要住，還有40%是外省，山東、東北人打算將來來廈門養(yǎng)老。

　　連房企自己都承認(rèn)，從廈門的購買力來說，房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)離譜，廈門經(jīng)濟(jì)支撐不起這么高的房?jī)r(jià)，只不過大家覺得島內(nèi)的土地面積有限，也沒什么新盤可賣了。現(xiàn)在島外新房?jī)r(jià)格維持在3-3.5萬，因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)力還是比較強(qiáng)，但有價(jià)無市，成交量不大。

　　“因?yàn)橹跋牧诉^多需求和資金，但我們整個(gè)盤貨值只剩下一棟了，成本利潤(rùn)都回來了，剩下一棟是純利潤(rùn)，可賣可不賣，所以就等著慢慢賣吧。”上述房企說。

　　現(xiàn)在最難受的是2016年高峰期拍出的地王。由于市場(chǎng)低迷，房企都在拖延動(dòng)工，去年七八月拍出的樓面地價(jià)都是3萬多，算上資金成本、稅收、建安和營(yíng)銷等成本，至少要賣到4萬多才能保本，但這些地王周邊的二手房?jī)r(jià)格也只有3-3.5萬，現(xiàn)在受政府限價(jià)，按周邊二手房?jī)r(jià)格開盤，房企肯定要虧本，但即使政府不限價(jià)，房企賣到4萬多，也不一定有市場(chǎng)，所以地王們，普遍換上了開工拖延癥，能拖就拖，拖不了就挖幾下，做做樣子。

　　現(xiàn)在廈門的土拍市場(chǎng)，房企不再頭腦發(fā)熱了，12月1日集美和翔安出讓的兩宗地，起拍價(jià)2萬，上限價(jià)3萬，但最終的成交樓面價(jià)只有2.5萬和2.6萬/平米，連上限價(jià)都沒有達(dá)到，跟去年動(dòng)輒3萬多的樓面價(jià)相比，一平米下降了1萬。

 

　　未來走向

　　不可否認(rèn)，廈門是福建最有魅力的一個(gè)城市，時(shí)隔幾年，我這次去感覺變化也挺大，環(huán)島風(fēng)景美得讓我想常?。ㄖ徊贿^工作怎么辦呢？廈門沒多少工作機(jī)會(huì)），沙灘、綠化堪稱全國(guó)一流，這個(gè)季節(jié)的氣溫跟深圳差不多，跟省會(huì)城市福州相比，常住人口數(shù)不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微強(qiáng)那么一點(diǎn)點(diǎn)，但一點(diǎn)多的增速，也已經(jīng)算非常慢了，深圳這2年的人口增速還有五六個(gè)點(diǎn)。

　　廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　廈門調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　廈門吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龍巖三市。北部城市的人更青睞福州。整個(gè)福建省人口是3834萬人，泉州850萬，是福建第一大城市，泉州的房?jī)r(jià)因?yàn)橄旅驵l(xiāng)縣的人來買也漲瘋了，漳州496萬，龍巖259萬，這三個(gè)地方有錢的老板們，都喜歡去廈門買房占坑，所以也導(dǎo)致廈門樓市的投資比例較高。

　　外來投資者的比例一高，一旦限購限貸，市場(chǎng)的波動(dòng)就會(huì)比較大，因?yàn)檫@些人不是真正的剛需，市場(chǎng)漲時(shí)他們會(huì)蜂擁而上，退潮時(shí)就銷聲匿跡了。這一點(diǎn)跟以前的海南非常像，現(xiàn)在海南買房的大多是養(yǎng)老自住需求為主，投資客已經(jīng)被上一輪泡沫破滅洗刷的不多了。

　　福建跟浙江很像，民間借貸非常發(fā)達(dá)，借錢投資的觀念非常深厚，廈門人非常喜歡利用杠桿投資。

　　截至2017年10月份，廈門的住戶存款余額是2289.8億元，住戶貸款余額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達(dá)183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國(guó)第一，甚至比深圳還高。

　　杠桿越高，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，因?yàn)楦吒軛U是依賴于寬松的貨幣環(huán)境，只要信貸收緊，市場(chǎng)就會(huì)明顯感覺不適，廈門房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整就是基于此。

　　溫州就是前車之鑒，老板們喜歡借錢投資，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)好，一切都不成問題，一旦企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)出問題，就會(huì)釜底抽薪，元?dú)獯髠?，所以溫州到這一輪房?jī)r(jià)回升都不算大，溫州老板們已經(jīng)被房子傷害太深了。

　　廈門的經(jīng)濟(jì)跟深圳比差了幾個(gè)檔次，除了旅游業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)算不上發(fā)達(dá)，別說跟一線比，就是跟杭州比，工作機(jī)會(huì)也差了很多，但廈門房?jī)r(jià)比杭州還高！深圳人均GDP是18萬元，廈門不到10萬，如果說面積小，深圳也只比廈門多300平方公里，常住人口是廈門的三倍，人口的吸附力是廈門的四五倍，我之前老說深圳的房?jī)r(jià)被透支了，如果跟廈門比，深圳都健康多了。

　　我這一次去廈門，萬科董事會(huì)主席郁亮也來了，他跟我們說，廈門的房?jī)r(jià)收入比，比深圳的還高，至于房?jī)r(jià)是否更不合理，郁亮就不方便說了。

　　決定性的因素，還是取決于未來房貸利率如何走，這個(gè)就跟全國(guó)和國(guó)外的大環(huán)境有關(guān)了，如果持續(xù)上調(diào)，銀行貸款持續(xù)收緊，廈門的房?jī)r(jià)調(diào)整，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，因?yàn)檫@一輪漲的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很簡(jiǎn)單的道理。

　　房?jī)r(jià)到達(dá)一個(gè)新的高度后，市場(chǎng)需要時(shí)間休整，如果靠的是自有資金，像北京和上海，杠桿率就很低，頂多是掏光了全家儲(chǔ)蓄，跌了也不至于要斷供，但如果是依賴借貸來投資，市場(chǎng)打雷下雨就會(huì)難以承受。

　　據(jù)廈門的房企透露，廈門的購房者中，至少有20%的人，首付要靠消費(fèi)貸，首付貸這些助力。

　　短期而言，影響廈門樓市的還有一個(gè)因素，廈門地稅局已經(jīng)發(fā)了通告，為加強(qiáng)廈門存量房交易稅收征管，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，決定自2018年1月1日起，調(diào)整更新存量房交易計(jì)稅評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)上調(diào)，也就意味著交稅更多了，買房成本又多了，勢(shì)必進(jìn)一步影響成交量。

 

　　后記

　　真的感慨，這個(gè)社會(huì)已經(jīng)不正常了。走到哪里隨便一聊，奮斗的目的都是為了買房子。

　　我在五緣灣游蕩看房時(shí)，跟一個(gè)貴州的大叔問路時(shí)聊起，他來廈門打工，一天可以賺兩百多塊，一年存三四萬，就是想在他們老家鎮(zhèn)上買個(gè)房子，為了孫子讀書，不想在農(nóng)村山上，生活也不方便。因?yàn)橘I不起大城市的，只能退而求其次，鎮(zhèn)上房子1680一平米，買個(gè)商鋪價(jià)格四千多塊一平米。

　　我在回深圳的車上，旁邊坐著一個(gè)女生，還在讀研究生，就想著畢業(yè)后怎么買房子的事了，她想留在上?；蛘呱钲?，父母的積蓄可以夠她在老家買個(gè)房，但買一線的房子還是吃力。

　　這真是一個(gè)病態(tài)的社會(huì)，學(xué)習(xí)不是為了以后實(shí)現(xiàn)自己的理想，奮斗不是為了過上美好的生活，殊途同歸，全部為了買房子。人們已完全被房子扭曲了個(gè)人的價(jià)值觀。

　　暴漲過的房?jī)r(jià)，如果不狠狠摔一跤，誰還會(huì)安于干事業(yè)呢？讓我們一起靜候廈門房?jī)r(jià)下跌！