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紫微恒菁小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場領(lǐng)取公共收益。業(yè)委會供圖
廈門網(wǎng)訊（海西晨報記者 張玲玲）成捆的現(xiàn)金擺在桌子上，這不是工資發(fā)放現(xiàn)場，而是業(yè)委會向業(yè)主發(fā)錢，業(yè)主只要拿著產(chǎn)權(quán)證就可以領(lǐng)到相應(yīng)的“分紅”。9月12日、13日，這一幕就發(fā)生在紫微恒菁小區(qū)，這是該業(yè)委會成立三年來，首次舉行小區(qū)公共收益發(fā)放活動。
據(jù)了解，此次共有30萬元收益款發(fā)放到了業(yè)主手中，其中一位擁有多個產(chǎn)權(quán)的業(yè)主一次性領(lǐng)到了3500余元。
據(jù)悉，紫微恒菁小區(qū)由紫微花園和恒菁村小區(qū)兩個小區(qū)合并而成。自1999年成立以來，兩個小區(qū)一直由開發(fā)商華林集團負責(zé)物業(yè)管理。2017年，華林集團產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，退出了物業(yè)管理。在蓮薇社區(qū)居委會的推動下，兩個小區(qū)“二合一”成了紫微恒菁小區(qū)，共有居民635戶。同年9月11日，499戶居民投票通過成立業(yè)主委員會，并選出6位業(yè)主委員，其中熱心公益事業(yè)且為退伍軍人出身的業(yè)主方海明高票當(dāng)選業(yè)委會主任。此后又經(jīng)多方考察，小區(qū)選出了一家物業(yè)接管。
“華林物業(yè)管理小區(qū)時，每平方米0.5元的物業(yè)費收了20年。他們退出后，我們重新招標(biāo)了一家物業(yè)，隨著物價的上漲，我們通過業(yè)委會投票，相應(yīng)提高了一點物業(yè)費，樓梯戶和電梯戶物業(yè)費分別漲到了0.95元/平方米和1.95元/平方米。”方海明介紹，業(yè)委會成立后，小區(qū)實行業(yè)委會和物業(yè)雙重管理，業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)落實各項管理制度，小區(qū)管理井井有條。
方海明告訴記者，小區(qū)公共收益主要來自停車費、電梯廣告、鳥箱及一些零碎收入等。業(yè)委會成立時，他們就在銀行開通了一個對公賬戶，所有進出項全部走該賬戶，不收現(xiàn)金，每一筆賬都清清楚楚，就連小區(qū)博餅活動的獎品和獲得者名單也全部要公示，方便業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)委會成立三年來，建立了“近鄰互助”模式，小區(qū)還成立了黨支部，成了蓮前街道170個小區(qū)中唯一一個省級黨建示范小區(qū)。小區(qū)的公共收益也日漸增多，截至目前，公共賬戶上已有70余萬元。經(jīng)過業(yè)委會投票決定，按照每戶每平方米5元的標(biāo)準，向全體業(yè)主先行發(fā)放30萬元。
“我在這個小區(qū)住了20年了，第一次領(lǐng)到福利。有這么好的業(yè)委會，我們的房子都增值了。”居民王女士說。
聲音
市政協(xié)特邀研究員楊毅：盤活小區(qū)資源 維護業(yè)主利益
市政協(xié)特邀研究員楊毅對紫微恒菁小區(qū)的做法表示贊同，他表示，小區(qū)公共收益是業(yè)主的共同私人財產(chǎn)，保留還是分配是業(yè)主的自由權(quán)利，但他更傾向于分到業(yè)主手中，因為現(xiàn)收現(xiàn)付便于監(jiān)督，分配給業(yè)主也是取之于民、用之于民的良好體現(xiàn)。
當(dāng)前，廈門不少小區(qū)實行“低價位、放經(jīng)營”管理模式，物業(yè)費低，一些項目交由物業(yè)自行經(jīng)營，容易形成物業(yè)和業(yè)主扯皮糾紛。楊毅認為，負責(zé)任的業(yè)委會應(yīng)深挖盤活小區(qū)資源，為業(yè)主爭取更多利益。業(yè)委會也可以法定化，成立官方組織、建立法人，將物業(yè)費統(tǒng)一管理，再按開銷分配給物業(yè)；同時，用法治約束和監(jiān)督物業(yè)，使其落實好“保姆和管家”的職責(zé)。（張玲玲）
【規(guī)則】
公共收益歸全體業(yè)主所有
物業(yè)管理費不得超30%
陳先生家住在福滿山莊小區(qū)，他說，這幾年中秋節(jié)、春節(jié)都會收到過節(jié)費，以前每次100元，這兩年增加到200元。他說，過節(jié)費其實是物業(yè)管理處和業(yè)委會通過程序，把小區(qū)公共收益返還給業(yè)主。
“錢不多，但還是挺高興的。”陳先生說，他每個月都按時交物業(yè)費，支持小區(qū)物業(yè)管理工作，也希望物業(yè)管理處、業(yè)委會能更公開透明，回報業(yè)主的信任。
福建英合律師事務(wù)所的陳自強律師說，對于小區(qū)公共收益歸誰所有及如何分配使用等問題，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)常會存在爭議。
從行業(yè)現(xiàn)狀來看，小區(qū)公共收益主要來自三部分：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》，這部分經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有。在扣除必要的管理費用后，物業(yè)應(yīng)將經(jīng)營收入存進專項維修資金專戶，且管理費用不得超過經(jīng)營收入的30%。
專項維修金的使用和公共收益的明細，物業(yè)應(yīng)向小區(qū)業(yè)主公示10日以上。
可見，廈門市在小區(qū)公共收益分配及處置問題上已有較為明確的規(guī)定，在與物業(yè)公司的交涉過程中，業(yè)委會的角色舉足輕重。因此，未成立業(yè)委會的小區(qū)應(yīng)盡快籌備組建業(yè)委會，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)委會可與物業(yè)服務(wù)公司就公共經(jīng)營及收益的支配使用做出約定，并實際監(jiān)督物業(yè)公司履行管理職責(zé)。
陳自強律師說，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)收取的管理費超過了規(guī)定的比例，業(yè)主可要求物業(yè)公司返還，也可以向主管部門（市、區(qū)建設(shè)局）申訴，責(zé)令物業(yè)公司改正。
【做法】
福滿山莊：逢年過節(jié)給業(yè)主發(fā)“紅包”，由業(yè)委會負責(zé)
廈煌物業(yè)服務(wù)有限公司福滿山莊服務(wù)處物業(yè)主任魏先生說，2012年開始，每年中秋節(jié)、春節(jié)前夕，每戶業(yè)主都會收到100元至200元的“紅包”。這筆錢來自小區(qū)的公共收益，包括34部電梯、燈箱、大廳的廣告所得，路面停車位、公共架空層及游泳池租金。
魏先生說，小區(qū)一年的公共收益有40萬元左右，小區(qū)有1200多戶業(yè)主，受場地所限無法組織活動，只好發(fā)“紅包”。物業(yè)把公共收益按規(guī)定轉(zhuǎn)交給業(yè)委會，具體發(fā)“紅包”則由業(yè)委會負責(zé)。
福滿山莊業(yè)委會秘書長王先生說，小區(qū)的公共收益都是取之于業(yè)主的，也要返利給業(yè)主。他說，早年曾采用給業(yè)主送油和大米，考慮到不適合所有人，后來就改為發(fā)“紅包”了。他說，小區(qū)有業(yè)主1229戶，加上店面共1360多戶。有些業(yè)主不在廈門或者沒來領(lǐng)的，這些“紅包”就轉(zhuǎn)到公維金了。
天湖小區(qū)：鳥箱、自動售貨機等，收益七成劃入公維金
海滄天湖小區(qū)客戶服務(wù)中心（物業(yè)管理處）負責(zé)人說，小區(qū)的公共收益中，從比例上看來自廣告的收益并不多，比例最高的是停車費，之前曾發(fā)現(xiàn)有保安私自將臨時停車收費的收入占為己有，今年以來進行了規(guī)范和查處。
物業(yè)管理處表示，小區(qū)內(nèi)的鳥箱、自動售貨機（賣雞蛋）以及廣告燈箱等，都是由物業(yè)公司統(tǒng)一與商家接洽后，分配到各個小區(qū)的，公共收益也由公司統(tǒng)一按照7:3的比例分配，物業(yè)占三成，其他的都劃入小區(qū)的公維金專項賬戶。
這名負責(zé)人說，小區(qū)內(nèi)的售水機和售貨機，都配有水表和電表獨立核算，不計入小區(qū)的公攤費用。機器占用場地的租金，作為公共收益都會按照比例將業(yè)主的部分劃入小區(qū)公維金。將來如果成立業(yè)委會，再移交給業(yè)委會來決定用途。
鷺江海景花園：
組織業(yè)主博餅發(fā)購物卡
廈門有朋四方物業(yè)管理有限公司（鷺江海景花園管理處）物業(yè)主任陳先生說，每年中秋會組織小區(qū)近500戶業(yè)主博餅，每戶再發(fā)一張100元的購物卡。這部分費用來自小區(qū)的廣告和公共場所租金等。
陳先生說，今年下半年在電梯口裝了射燈后，節(jié)假日會投射祝福的話語，平時就投放廣告，這部分收益也是經(jīng)過業(yè)委會的程序后，返利給業(yè)主了。
鷺江新城：
業(yè)委會參與簽訂廣告合同
鷺江新城業(yè)委會副主任何先生說，小區(qū)的公共收益分配比例中業(yè)主占六成，劃入公維金專用賬戶，用于小區(qū)平時的維修等花銷，也會用于中秋博餅等活動。另外四成則歸物業(yè)公司所有。
“小區(qū)公共收益除了廣告費用，還有場地出租費、車庫管理費等，一年大概有40萬。”何先生說，如果業(yè)主有疑問，可以到物業(yè)管理處或者業(yè)委會詢查明細，這些數(shù)據(jù)都是公開透明的。據(jù)物業(yè)說，鷺江新城小區(qū)和廣告方簽訂合同時，都是三方合同，除了廣告公司、物業(yè)公司還有業(yè)委會。
維多利亞小區(qū)：
物業(yè)從自己份額中拿1/3組織活動
維多利亞小區(qū)物業(yè)管理處蔣主任說，每年的7月和次年1月，物業(yè)管理處都會公布小區(qū)公共收益和公維金收支情況，同時向業(yè)委會報備。
按照要求和約定，小區(qū)公共收益按照7:3的比例分配，物業(yè)保留三成。為了感謝小區(qū)業(yè)主的支持和肯定，同時也為了活躍小區(qū)鄰里和諧的氛圍，物業(yè)管理處打算明年把屬于自己的這部分收益再分為三份，其中三分之一作為小區(qū)的活動經(jīng)費。為了鼓勵業(yè)主繳納物業(yè)費，物業(yè)管理處將繼續(xù)采用交納物業(yè)管理費送抽獎券的做法。（廈門晚報）
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